У ній взяв участь Андрій Журжій, засновник та СЕО інвестиційної компанії Inzhur, модератор заходу – виконавчий директор CASE Україна Дмитро Боярчук.
Публікуємо ключові тези доповідей спікерів.
- Все, що може бути продано, слід продати. Приватні власники інвестують кошти, створюють нові виробництва та робочі місця, сплачують податки. Держава отримує більше користі від приватизації, ніж від володіння державним майном.
- Під час повномасштабної війни іноземні інвестори не беруть участь у приватизації. Українці, які не проживають в Україні також не готові інвестувати, активність проявляють лише українські локальні інвестори.
- Процес великої приватизації потребує вдосконалення і більш справедливого підходу.
- Після початку вторгнення ВРУ змінила законодавство, дозволивши не проводити оцінку об’єктів приватизації, а стартову ціну визначати як балансову вартість активів.
- Для приватизації націоналізованого майна підхід без належної переоцінки не працює. В умовах коли підприємства можуть мати борги, без належного аудиту, інвентаризації та залучення радників неможливо дати точну оцінку. Необхідно змінювати менеджмент та забезпечувати максимальну прозорість інформації для інвесторів.
- Недостатня підготовка активів до приватизації (таких як “Ocean Plaza” та “Демурінський ГЗК”) веде до провалу, заниження цін та зриву аукціонів. ФДМУ має проводити більш системну і зважену роботу.
- Переоцінка готелю «Україна» з 31 млн до понад 1 млрд гривень показує, що при правильному підході можна отримати значну вигоду. Наявність серйозних учасників на аукціонах також залежить від якісної підготовки активів.
- Стратегічні підприємства мають залишатися у держави, але за умови відокремлення від міністерств і політичного впливу, з належним корпоративним управлінням і можливістю вільного залучення інвесторів.
- Україна має приклади, коли монополії, такі як Укрспирт і Укрпошта, були успішно реформовані або замінені приватними конкурентами.
- Після обстрілів та руйнувань потужностей, держава намагається демонополізувати енергетичний ринок для створення простіших умов для нових гравців.
- Для соціально незахищених верств населення необхідно надавати цільові субсидії для покриття витрат на енергоресурси, а не загальну підтримку, що викликають проблеми на ринку.
- Модель REIT або інвестиційний фонд нерухомості, полягає в тому, що велика нерухомість має стати доступною для пересічного інвестора. За даною моделлю працюють 44 країни світу.
- Основні кваліфікаційні вимоги до компанії REIT:
1) не менше 75% активів мають бути інвестовані в нерухомість;
2) не менше 75% доходів мають надходити від оренди нерухомості;
3) не менше 90% річного прибутку повинно розподілятися між інвесторами. - Inzhur – українська інвестиційна компанія, яка працює за американською моделлю Інвестиційні фонди дозволяють об’єднатися і брати участь у приватизації державних активів.
Дмитро Боярчук
– Одна з головних перешкод для приватизації в Україні полягає в тому, що часто спостерігається позиція очікування, щоб виросла вартість активів і прийшло більше інвесторів. Можете дати свою оцінку такого підходу?
Андрій Журжій
Останні 30 років показали всім, що цей підхід не є успішним. Держава часто програє приватним власникам, які є більш динамічними та успішними. На мою думку, все, що може бути продано, слід продавати.
Можна говорити про кілька стратегічних підприємств, які варто зберегти під час війни, або які просто не вдасться продати за справедливу ціну. Але сотні тисяч об’єктів нерухомості та рухомого майна, які зараз виставлені на аукціони на ProZorro, не мають сенсу, щоб держава їх утримувала. В більшості випадків це було зроблено в інтересах конкретних чиновників, які ними управляли.
Тому, все, що можна варто продати, це буде краще для держави. Приватний власник інвестує кошти, відкриває нові виробництва, створює нові робочі місця, сплачує податки. Держава від цього отримає більшу вигоду, ніж зазнає збитків від утримання цієї власності.
– На етапі малої приватизації було не багато іноземних інвесторів. Чи можливо залучити іноземців під час війни?
Відверто не вірю в реальну участь іноземних інвесторів під час повномасштабної війни ні в малій приватизації, ні у великій. Навіть українці, які останні рік-два не проживають в Україні, не готові інвестувати.
Зараз інвестувати готові українські локальні інвестори, які живуть тут, працюють, підтримують військо та державу. Вони розуміють, що їхня активність, інвестиції допомагають державі через податки та підтримку фронту. В українського внутрішнього інвестора я вірю, але не в іноземного.
Всі говорять про військове виробництво, зокрема про виробництво обладнання для військової техніки. Швидше за все, нові виробництва зброї будуть створені з нуля в Україні, а не через приватизацію вже існуючих активів. Можливо, йдеться про майданчики для нових мереж, але технології будуть західні. Будувати нові виробництва з нуля, ймовірно, буде ефективніше та дешевше, ніж приватизувати оборонні підприємства.
– Велика приватизація стартувала минулого літа, на скільки активно просувається процес, чи є моменти, які варто покращити?
Дійсно минулого літа було прийнято законодавство, яке дозволило відновити процес так званої великої приватизації та перевести її на платформу ProZorro. Самих приватизаційних аукціонів ще не відбувалось. З останніх заяв, в липні цього року уряд і народні депутати оголосили про початок великої приватизації. Анонсовано п’ять великих об’єктів, двом з них вже призначені дати аукціонів. Зокрема, готель “Україна” планується на 18 вересня, а “Об’єднана Гірничо-Хімічна Компанія” – на 9 жовтня з початковою ціною близько 4 мільярдів гривень.
Ще три об’єкти – націоналізовані активи, які були вилучені у російських власників. Це завод “Аерок” з початковою ціною 965 мільйонів гривень, Торговий Центр “Ocean Plaza” з ціною 1,65 мільярда гривень та Демурінський ГЗК, який націоналізований минулого року і теж планується виставити на приватизацію.
Якщо подивитися на спроби Фонду державного майна України продавати націоналізоване майно, то вже є приклади, коли продажі відбувалися лише з другої спроби, після зниження ціни. Наприклад, завод “ПентоПак” у Броварах вдалося продати лише після зменшення ціни в два рази до 100 мільйонів гривень й за участю лише одного учасника. Запорізький завод не вдалося продати за 155 мільйонів гривень.
На початку повномасштабного вторгнення у 2022 році Верховна Рада змінила законодавство, дозволивши не наймати радників та не проводити оцінку, а стартову ціну визначати вартість активів. Цей підхід добре працює для нерухомості, коли можна швидко продати приміщення, яке фізично існує, навіть якщо його стартова ціна символічна. Проте є проблема з гарантійними внесками: при маленькій стартовій ціні великого активу з низьким гарантійним внеском можуть з’явитися нереальні ставки, що призводить до зриву аукціонів. Тому краще проводити переоцінку майна для встановлення більших гарантійних внесків і запобігання зриву аукціонів.
Однак для приватизації націоналізованих активів і компаній цей підхід не працює. Підприємства можуть мати борги, і без аудиту, інвентаризації та залучення радників інвестор не розуміє, що йому пропонують придбати. Фонд держмайна і та відповідний комітет ВРУ часто звучить теза, що продають майно “як є”. Запорізький «ЗАлК», який не вдалося продати за початкову ціну 155 мільйонів гривень, зараз повторно виставляється за 75 мільйонів, але має борги на 7 мільярдів гривень. Покупець буде зобов’язаний покрити ці борги, що робить угоду нерентабельною для більшості інвесторів. В найліпшому випадку на такий аукціон прийде представник російського власника в якого націоналізували цю компанію та заплатить умовні «відкупні», бо ніхто інший це підприємство не купить.
На сьогодні Фонду держмайна передано в управління понад тисячу націоналізованих активів, це серйозний виклик. Ця робота має бути більш зваженою, більш системною. Як, наприклад, націоналізація банків, таких як Сенсбанк (колишній Альфа-банк), проводилася одночасно зі зміною менеджменту (НБУ повністю взяв контроль), з фінансовим, юридичним і технічним аудитом, а лише потім державні органи почали думати про продаж. Із цієї інформації інвестори отримують достовірні дані про стан об’єкта. Натомість в управлінні Фондом держмайна, наприклад, об’єкт “Оcean Plaza” протягом півтора року після націоналізації не змінив менеджменту, не проведено інвентаризацію. Не знаємо, що саме продається, які активи будуть запропоновані, що там знаходиться.
Нам необхідно швидко продати за якомога більше грошей. Держава має підготувати актив – прибрати сміття, прибрати російський менеджмент, провести аудити та інвентаризацію, щоб надати правдиву інформацію інвесторам та взяти за це відповідальність.
Фонд має знайти або нового керівника, або перепризначити від імені держави. Якщо він найнятий колишнім менеджментом, то він не служитиме інтересам держави, продавати такі активи буде складно.
Приклади, які ми вже бачимо, є неуспішними саме через те, що Фонд не виконав свою функцію з підготовки цих активів до приватизації.
«Демурінський ГЗК» вже півтора року знаходиться в управлінні Фонду держмайна, з величезними боргами. Лише зараз Мін’юст звертається з позовом про стягнення боргів. До того ж об’єкт вже анонсований для великої приватизації у 2024 році, і часу до кінця року обмаль. Щоб продати активи реальним інвесторам, потрібно спочатку вирішити питання з боргами (права вимоги).
Тому потрібно змінити підходи до оцінки. Треба наймати радників, проводити оцінку та інвентаризацію, надавати точні дані. Ви повинні наймати радників, оцінювати й проводити інвентаризацію, надавати достовірні дані. Для націоналізованих підприємств це завжди зміна менеджменту і максимально прозора інформація для інвесторів, щоб вони розуміли, що купують.
– В цьому контексті Фонду держмайна не вистачає ініціативи, чи мають прийматись рішення на іншому рівні?
Фонду держмайна бракує бажання. Ми мали розмову з радниками, які працюють над покращенням управління державною власністю та процесами приватизації – всього вистачає, діючого законодавства достатньо.
Там де Фонд хоче, певні кроки вживаються. Наприклад, залишкова балансова вартість готелю «Україна» була 31 млн гривень, але після оцінки він вийде на приватизацію за понад 1 млрд гривень.
Нещодавно ми брали участь у приватизації готелю «Козацький», учасників було три, гарантійний внесок – 31 мільйон гривень. Учасники розуміють, що при неправильних діях вони можуть втратити ці гроші. У випадку, коли на аукціоні беруть участь лише реальні учасники, а не фантомні компанії, які намагаються маніпулювати цінами або зривати аукціони, процес проходить ефективніше, в аукціонах беруть участь лише серйозні кандидати, готові до змагань.
Чим дорожчий лот з погляду отримання майбутніх доходів, коли потрібно більше інвестувати, тим кількість учасників зменшується. Людей, які готові проінвестувати сто тисяч доларів може бути десятки на аукціоні, а, інвестори, які готові вкласти десятки мільйонів доларів, будуть одиниці.
Якісна підготовка активів підвищує кількість зацікавлених учасників, оскільки вона забезпечує, що активи є справжніми та вартісними. Презентацій та зіяв в інформаційних медіа недостатньо. Бізнес-середовище вимагає серйозного підходу: залучення юридичних і фінансових радників, проведення аудитів та звітів.
Великі об’єкти приватизації потребують ретельної підготовки, інакше участь на них братимуть лише інсайдери або ті, хто контролює борги підприємства.
– Як щодо стратегічних підприємств, таких як Нафтогаз, Енергоатом, Укрпошта, чи слід їх приватизувати?
Крім того, що стратегічними підприємствами володіє держава вони є монополістами у своїх сферах. Наприклад, Укрспирт свого часу був монополістом у спиртовій галузі, але після його приватизації та перепрофілювання проблеми зі спиртом були вирішені. Укрпошта теж була монополістом, але з’явилась Нова Пошта, яка успішно конкурує на ринку.
Енергетичний ринок в Україні також був монополізований, але через обстріли та руйнування потужностей, держава намагається швидко демонополізувати ринок, створюючи простіші умови для нових гравців. Це необхідно для забезпечення децентралізованої генерації електроенергії.
Вважаю, що в найближчі 2-3 роки ми отримаємо зовсім іншу енергосистему завдяки приватному капіталу. Це відбудеться лише тоді, коли держава усвідомить, що для відновлення та будівництва потрібно 12-13 мільярдів доларів, яких у держави немає. Тому держава дозволяє всім, хто відповідає мінімальним вимогам, виходити на цей ринок.
Щодо атомної енергетики, ведеться складна дискусія про те, чи повинна вона залишатися державною, чи має бути дозволена приватному бізнесу. На мою думку, держава повинна створювати правила гри для бізнесу, навіть у секторах, що контролюються державою. Якщо держава вирішить залишити для себе 10, 20 або 30 стратегічних підприємств, це теж буде нормально, але за умови, що ці підприємства будуть відокремлені від міністерств і політичного впливу, з належним корпоративним управлінням і можливістю залучення іноземних партнерів. Це необхідно для того, щоб компанії-монополісти працювали за правилами бізнесу, а не як джерело доходів міністерств.
– Нафтогаз або Газотранспортна система можуть або зникнути, або існувати в зміненому вигляді. Укрпошта вже не є монополістом, аналогічно може статися і з виробництвом зброї – багато приватних компаній вже беруть участь на цьому ринку. Що залишиться стратегічним?
Можливо нафта, газ, атомна енергія мають залишитись в держави, але з вільним доступом до ринку для приватних компаній. Якщо говорити про соціальну функцію, в медицині вже переходять до моделі, коли гроші йдуть за пацієнтом. Соціально незахищені верстви населення отримують цільову субсидію для покриття витрат, а держава платить гравцям на ринку за надані послуги.
Приватний капітал приходить на ринок, конкурує, залучає інвестиції і надає кращі послуги. Те ж саме має відбуватися на ринку зброї та в інших секторах. Я вірю в силу приватного капіталу і в те, що він може бути більш ефективним, ніж держава.
Заяви про те, що захищаємо людей тому електрика має бути вдвічі дешевшою ніж для підприємств призводить до ситуації, коли приватний сектор просто не має доступу до електроенергії. Ми маємо вирішити, чи хочемо, щоб електрика була дешева на папері, але її не було фізично, чи щоб вона була, можливо, дорожчою в моменти дефіциту, але доступною. Кожен сам для себе вирішує, користуватися світлом в цей момент чи ні, але вона має бути доступною. При ситуації якщо будуть єдині правила і ціна на ринку приватний бізнес почне інвестувати в інфраструктуру в тому числі для забезпечення електроенергією житлових комплексів, районів, міст.
Схожа ситуація з газом. Якщо держава хоче закрити соціальну функцію для незахищених пенсіонерів, то потрібно надати підтримку конкретним пенсіонерам з недостатніми доходами. Соціальна підтримка має бути цільовою.
– Щодо ідеї народної приватизації через компанію Inzhur. Декілька фінансових аналітиків вказували на недоліки та ризики, зокрема на проблему недооцінки. Якщо інвестиція успішна, все добре, але якщо виникають ризики, інвестори не мають гарантій. Можете прокоментувати це питання?
Чим більше ми інвестуємо в упізнаваність бренду, тим більше з’являється критики. Модель, за якою працює Inzhur, – це модель, яку ми спочатку вважали новою, але з’ясувалось, що вона існує з 60-х років минулого століття в США, називається Real Estate Investment Trust (REIT) або інвестиційний фонд нерухомості. Американський Конгрес, приймаючи цю модель, аргументував її тим, що хоче надати американським громадянам можливість вільно інвестувати в нерухомість та отримувати доходи від неї так само як вони інвестують в американські компанії на біржі.
Основна логіка полягає в тому, що велика нерухомість має стати доступною для пересічного інвестора. На сьогодні в світі за цією моделлю працюють 44 країни. Європейська асоціація публічних фондів нерухомості щороку публікує глобальний звіт по всьому світу. При цьому не в усіх країн є законодавчо визначене поняття REIT. Наприклад, Нова Зеландія не має такого визначення, але має ринок та компанії, які входять до глобальної мережі.
Ми позиціонуємо себе як перша українська REIT-компанія. В пресі можна побачити заяви, що ми не REIT, тому що не зареєстровані за законодавством США і не торгуємося на NASDAQ. Так, ми не зареєстровані в США, але REIT – це не просто компанія, це модель, яка передбачає певні кваліфікаційні вимоги. Якщо подивитися на наш домен inzhur.reit, адміністратором цього домену є Американська асоціація інвестиційних фондів нерухомості REIT. Ми повинні довести, що відповідаємо базовим кваліфікаційним вимогам для отримання цього домену.
Які це вимоги? Не менше 75% активів мають бути інвестовані в нерухомість. Не менше 75% доходів мають надходити від оренди нерухомості. Не менше 90% прибутку за рік повинно розподілятися між інвесторами. Це три ключові вимоги, які класифікують як REIT.
Далі, в різних країнах можуть бути різні комбінації. В Америці це, в основному, блок податкового законодавства, а не корпоративного. У Великій Британії це навпаки, корпоративне законодавство. В Україні також корпоративне, фінансове законодавство про інвестиційні фонди.
У нашій державі існують інвестиційні фонди нерухомості з більш жорсткими вимогами до активів. В Україні передбачено, що для фонду нерухомості тільки 100% активів мають бути в нерухомості, а не 75%. Як наслідок, 100% доходів мають надходити від нерухомості. Єдине, чого немає в Україні, це обов’язковий розподіл на рівні законодавства, але в Inzhur цей розподіл є обов’язковим відповідно до внутрішніх документів і регламентів, які реєструє наш регулятор – Комісія з цінних паперів та фондового ринку. Розподіл прибутків відбувається щомісяця.
Якщо під REIT вважаємо модель, то ми відповідаємо всім кваліфікаційним вимогам. Якщо ж ви хочете сказати, що ми не американська компанія, то так, ми не американська компанія, і ми ніколи не заявляли про це. Ми українська компанія, яка працює за американською моделлю.
Американський ринок розвивався 60 років, і просто скопіювати модель не вийде. Потрібно було створити якісну інфраструктуру, компанію з управління активами, депозитарні установи, фонди, і потім запропонувати інвесторам купити частку в такому фонді. Це теорія, але на практиці нам вдалося. Ми почали за 10 днів до повномасштабного вторгнення, продали 20% першого об’єкта, а 80% залишилося нашим.
Щоб створити такий бізнес в Україні потрібно було проінвестувати кошти й взяти якісні активи з топовими мережами. Ми побудували понад 40 об’єктів і продали їх мережам і великим приватним інвесторам. Нам було легко визначити, за якою ціною фонд має придбати об’єкт, оскільки у нас в ринкових умовах є аналогічні угоди. Оцінка вартості не викликала жодних проблем. На цій основі, створивши перший фонд з одним об’єктом, ми далі створили фонди, де були ресторани McDonald’s, супермаркети. Постійно рухаємося до класичної моделі.
Якщо подивитися на наші фонди, створені для приватизації, то там немає інвестора, який за свої кошти побудував об’єкт і пропонує купити готовий об’єкт для отримання доходів.
Наразі ідея щодо приватизації наступна, якщо є якісний актив, який держава виставляє і його можуть купити одна, дві чи три людини в країні, то об’єднання інвесторів дозволить придбати цей об’єкт. Це питання усвідомлення суб’єктності, подібно до виборів: люди часто кажуть, що не йдуть на вибори, бо нічого не вирішують, але коли всі прийдуть, результат зміниться. Те ж саме з приватизацією: якщо в країні з 40 мільйонами людей 10-20 тисяч об’єднаються, можна переграти будь-кого з відомих багатих людей в Україні, оскільки їхні гроші мають обмеження й перспектива в невисокій дохідності їх не приваблює.
Наші фонди дозоляють об’єднатися і брати участь у приватизації активів. На останньому аукціоні, в якому ми брали участь по готелю «Козацькому» все було прозоро. Перемагає той, хто якісно підготувався і зробив найкращу ставку.
– Щодо проєкту value proposition – порятунок об’єктів небайдужими киянами, керуюча компанія має право вигідно продати об’єкт через 10 років. Отже, порятунок і збереження на 10 років, а далі байдуже, це може не відповідати очікуванням небайдужих киян.
Маємо розуміти, що існує закон, який визначає термін функціонування фонду. В більшості наших фондів це 10 років – це розумний горизонт для інвестицій в нерухомість. Поки фонд діє, він не має зобов’язань щодо викупу сертифікатів, які інвестори придбали, їх можна лише продати на ринку. По завершенню терміну фонд має два варіанти: або продати всі активи й розподілити кошти між інвесторами, або продовжити термін діяльності фонду. Інвестори, які не згодні з продовженням, мають право вимагати викуп своїх часток за справедливою ціною.
Щодо порятунку об’єктів, то ця ініціатива походить від наших співвласників інвесторів, які висловили бажання долучитися. Якщо місто готове продати об’єкт, ми, як керуюча компанія, почали працювати над концепцією реконцепції. По-перше, ми запустили фонд, до якого вже доєдналися понад 1000 людей. Ми, як керуюча компанія, за власні кошти залучили міжнародну компанію, яка спеціалізується на управлінні нерухомістю, а вони залучила англійську компанію Market Foods, яка займається ринками їжі. Крім того, найняли архітектурну компанію колишнього головного архітектора Львова. Вони разом з британцями розробляють концепцію реконструкції ринку. Мова йде про перетворення ринку в сучасне місце тяжіння, яке стане привабливим як для киян, так і для гостей міста, включаючи зони для харчових продуктів, заходів та ресторанів.
Ця ініціатива вигідна місту, це те, що місцева влада сама не може реалізувати через відсутність ресурсів і досвіду. Це об’єднання небайдужих киян і нашої компанії, разом з найкращими фахівцями в Україні та за кордоном, може дати дуже гарний результат.
Єдина проблема, що наразі не було прецедентів подібних проєктів. Тому багато хейту, але це виключно до моменту, коли відбудеться перший успішний кейс об’єднання людей. Для забезпечення максимальної прозорості цього процесу важливо зазначити, що ми вживаємо всіх необхідних заходів.
Що робить Inzhur в Україні? Ми залучаємо до оцінки майна топові міжнародні компанії, такі як Baker Tilly, аудит здійснює компанія великої четвірки «Deloitte». Ми будуємо інфраструктуру і демонструємо, хто нас контролює – є державний контроль і незалежні гравці. Показуємо, як поводимося в складних ситуаціях під час війни. Наші інвестори отримують таку дохідність, на яку розраховували спочатку або навіть більшу. Як керуюча компанія, ми могли зазнавати збитків, але інвестори не втрачали.
Ризики завжди існують, немає безризикованих інвестицій. При купівлі квартири є ризики, при купівлі акцій Apple також є ризики, вони описані в проспекті. Якщо вам кажуть, що ризиків немає і все гарантовано, це, швидше за все, обман. Важливо оцінювати ризики й шанси їх настання.
Ця дискусія створена CASE Україна за підтримки ІСАР Єднання у межах проєкту «Ініціатива секторальної підтримки громадянського суспільства України», що реалізується ІСАР Єднання у консорціумі з Українським незалежним центром політичних досліджень (УНЦПД) та Центром демократії та верховенства права (ЦЕДЕМ) завдяки щирій підтримці американського народу, наданій через Агентство США з міжнародного розвитку. Зміст дискусії не обов’язково відображає погляди ІСАР Єднання, погляди Агентства США з міжнародного розвитку або Уряду США.